房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

台南律師推薦民事說法

房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

【法通法律事務所/蔡律師】

106年1月1日生效施行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，其重要內容針對常見的租賃糾紛提出規範，主要分成兩類，第一類是應記載事項，例如，應記載「契約審閱期不得少於三日」、「押金數額不得超過2個月之租金」、「出租人應載明租賃期間水電費及相關稅費負擔，不得臨時調漲」、「房屋及設備損壞原則由出租人負責修繕，但如損壞係因可歸責於承租人之事由，出租人可不負修繕義務」、「雙方得否提前終止租約之約定及應提前通知之期間；違約金最高不得超過1個月租金」、「未返還房屋得請求租金之金額外，並得請求相當於一倍租金之違約金」。

另外，針對承租人保障部分，則透過「不得記載事項」之規範予以保障，其主要內容有「不得約定拋棄審閱期間」、「不得約定廣告僅供參考」、「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」、「不得約定承租人不得遷入戶籍」、「不得約定應由出租人負擔稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」、「出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任」、「不得約定承租人須繳回契約書」、「不得約定違反法律上強制或禁止規定」。

若房屋租賃定型化契約違反上開規定，依據消保法第17條規定，該契約條款無效。又行政院所公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。另依據消保法第56條之1，出租人若違反房屋租賃定型化契約，最高可處新臺幣30萬元之罰鍰；若令其限期改正而屆期不改正者，得按次處罰。

但須注意的是，上開規定無效乃需以「企業經營者」與「消費者」間所簽立的「定型化契約」才有適用。也就是必須出租人是「企業經營者」，承租人是「消費者」，並依出租人預先擬定之「定型化租約」，才有上揭應記載及不得記載事項的規定。

如此，有疑問者是，在臺灣社會常以包租公或包租婆等私人方式出租房屋，是否符合所謂「企業經營者」？查，企業經營者，可以是公司、團體或個人，只要是「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，均可認定為企業經營者，因此，基本上會認定包租公或包租婆等私人收租當老年生活費用者，並非所謂企業經營者。

再者，所謂「定型化契約」，指的是企業經營者所製作之同類契約，並預先擬定相關租賃契約條款， 所以，如果租賃契約中全部的條款內容都是經過雙方個別磋商而來，就不是「定型化契約」，就無上開規定適用。從而，就實務上而言，上開政府規範之應記載事項及不得記載事項，就契約兩造以個別商議下所訂立之租賃契約，並非能得出「違反則無效」之效果，必須審慎研議。

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限定繼承與拋棄繼承

限定繼承與遺產清冊

台南律師推薦家事繼承評析

【法通法律事務所/蔡律師】

繼承，依現行民法繼承編之規定，可分為「概括繼承、限定責任」及「拋棄繼承」。所謂概括繼承、限定責任是指繼承人僅須以因繼承所得遺產為限，償還被繼承之人債務（民法第1148條第2項）。所謂拋棄繼承：繼承人放棄被繼承人的財產及債務，即繼承人不管遺產償還被繼承人的債務後是否還有剩下的資產，繼承人都不繼承（民法第1174條第1項）。

擬「概括繼承、限定責任」者，於知悉得繼承時起3個月內，開具遺產清冊向被繼承人之法院陳報（民法第1156條）。法院因繼承人聲請，認有必要時，得延展。應備文件有：1.被繼承人之除戶謄本。2.所有繼承人之戶籍謄本。3.繼承系統表4.繼承人名冊5.遺產清冊（檢附被繼承人之財產總歸戶清單、土地登記簿、建物登記簿謄本）6.其他法院請聲請人提出之文件。如果超過三個月後才開具遺產清冊，法院仍會受理。

繼承人陳報遺產清冊後，應踐行之程序：1.於收受法院裁定後登報公示催告程序，命被繼承人之債權人於一定期限內報明其債權（民法第1157條）。在此期限內，不得對於被繼承人之任何債權人償還債務。2.依法定程序清償債務、交付遺贈（民法第1159條、第1160條）。亦即，在公示催告期限屆滿後，繼承人對於在該一定期限內報明之債權及繼承人所已知之債權（包括尚未到期者），均應按其數額，比例計算，以遺產分別償還。至於優先債權則優先分配受償。3.於報明債權期間屆滿後6個月內，向法院陳報償還遺產債務之狀況並提出有關文件（家事事件法第131條）。被繼承人之債權人，不於期限內報明其債權，而又為繼承人所不知者，僅得就賸餘遺產，行使其權利。

比較要注意的是，違反上述清算程序之責任（民法第1161條、第1162條之1、第1162條之2），必須區分有無提出遺產清冊清算程序，

1.有提出清算者，倘若繼承人於公示催告期間違法清償，或者公示期滿後未依債權比例清償者，致被繼承人之債權人受有損害者，須負賠償責任（民法第1161條第1項）。受有損害之人，對於不當受領之債權人或受遺贈人，得請求返還不當受領之數額（民法第1161條第2項）。

2.繼承人未踐行清算程序，亦未依比例清償，被繼承人之債權人得就應受清償而未受償之部分，對該繼承人行使權利（民法第1162條之2第1項）。需注意者，繼承人對於前項債權人應受清償而未受償部分之清償責任，不以所得遺產為限；但繼承人為無行為能力人或限制行為能力人，不在此限（民法第1162條之2第2項）。

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未經其他共有人的同意就擅自使用共有土地房屋

台南律師推薦民事說法（三）

未經其他共有人的同意就擅自使用共有土地房屋

【法通法律事務所/蔡律師】

據報載，小馬與其他人共有Ａ地，但是其他共有人卻未經小馬之同意，於Ａ地上建造Ｂ屋，該Ｂ屋則長期由其他共有人占有。小馬該如何保障自己的權利？小馬得否向其他共有人請求拆屋還地並主張占有期間相當於租金之不當得利或損害賠償？

一、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人如未經協議而任意占有共有物之特定部分使用收益，即屬侵害他共有人之所有權。 在本案中，其他共有人在未經小馬之同意，於Ａ地上建造Ｂ屋，而不顧小馬之利益就共有物之特定部分，任意使用收益，已屬侵害小馬之所有權，小馬得本於全體共有人之利益，基於所有權人之地位，依據民法767條第1項前段及同項中段、同法第821條規定，請求其他共有人拆除B屋，除去對土地之妨害，並向全體共有人返還占有部分之土地。

二、依據民法184條第1項前段，因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。又依民法第818條規定，各共有人除契約另有約定外，對於共有物之全部有使用收益之權。可見，各共有人得就共有物之全部，於無妨害他共有人之權利範圍內，按其應有部分對共有物全部為使用收益，惟共有人如逾越其權利範圍而使用收益，除侵害他共有人之所有權外，亦侵害他共有人之共有物用益權，他共有人得依侵權行為規定請求損害賠償。此從最高法院第51年台上字第3495號判例意旨指出：「共有，乃數人共同享有一所有權，故各共有人本其所有權之作用，對於共有物之全部均有使用收益權。惟其使用收益權應按其應有部分而行使，不得損及他共有人之利益，若有侵害，則與侵害他人之所有權同。被侵害之他共有人，且得依侵權行為之規定而行使其損害賠償請求權。」由此，可見本案其他共有人對於共有物之特定部分使用收益，未經小馬之同意，亦未曾以過半數多數決方式決定如何管理使用，竟任意占有共有物之特定部分建造Ｂ屋使用，即屬侵害小馬之共有物用益權，小馬得依民法184條第1項前段之規定向其他共有人請求損害賠償。

三、無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。在本案中，其他共有人對於共有物之特定部分使用收益，未經小馬之同意，亦未曾以過半數多數決方式決定管理使用，竟任意占有共有物之特定部分建造Ｂ屋使用，逾越其應有部分之權利取得使用土地之利益，致使小馬受有不能對共有土地使用收益之損害，小馬得對其他共有人依不當得利之法律關係，請求返還不當得利之租金。

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債務人故意脫產不還錢該怎麼辦？

債務人故意脫產不還錢時，該怎麼辦？

台南民事律師推薦評析

【法通法律事務所/蔡律師】

張三於100年間向李四借款500萬元，於105年9月已無力償還剩餘之300萬元，卻與妻子王五訂立贈與契約，贈與名下A地予王五。又A地已辦理移轉登記予王五，註記為夫妻贈與。請問李四得知此情形後可能主張何種權利?

按民法第244規定：「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定。債權人依第一項或第二項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。」

查債務人脫產，致債權清償不能或困難或遲延狀態而不能獲得滿足，法律上定義為詐害債權，債權人必須向法院聲請撤銷，方能回復原狀。在本案中，張三名下僅有A地可資清償債務，卻贈與A地並辦理移轉登記予王五。其贈與行為有害債權人李四銀行之債權，因無償行為以客觀要件為必要即足，故張三脫產有害李四債權，符合詐害債權之客觀要件，因此李四得對張三提撤銷之訴，然若李四之撤銷權逾越除斥期間(若李四知悉撤銷原因時起一年間不行使，則撤銷權消滅；或依詐害行為時起經十年不行使，則撤銷權消滅)，則李四即不得行使。

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租賃房東可以向房客要回拖欠的租金與水電費

租賃房東可以向房客要回拖欠的租金與水電費

台南律師推薦民事法律常識㊁

【蔡律師/法通法律事務所】

據報載，甲男在民國95年4月間向乙男租了一個透天，雙方訂立為期一年的租賃契約，約定甲男每月支付25,000元的租金給乙男，並且透天的水電費也是由甲男繳納。但是在民國105年的6月至9月間，甲男都沒有交付租金和水電費給乙男，乙男無奈之下也只能幫甲男代墊這段時間的水電費。乙男可否請求甲男返還其未交付的租金與水電費?

一、租金的部分：（一）按民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」 民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」同條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」。另土地法第100條第3款亦明定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋。（二）因此，在本案中，乙男與甲男既然已經訂立租賃契約，甲男就有支付租金給乙男的義務，但是甲男卻並未依據契約交付租金給乙男，而且未交付的租金已超過2個月期間，準此，出租人乙男必須依序完成下列步驟：㊀先以存證信函給甲男，並於信函中定明相當期限要甲男支付租金到乙男帳戶，並記明甲男於該期限內仍不為支付，且於扣抵押租金後已達到2個月租金額（如果契約中寫明押租金不抵租金者，則不需抵扣租金）時，乙男會終止與甲男間的租賃契約。㊁經一定期間後，甲男仍未支付租金時，乙男必需再發存證信函通知甲男，明白告知終止雙方租賃契約，並限一定期限命甲男搬遷返還房地給乙男。㊂期限到後，甲男仍不搬遷，則提起訴訟，或拿公證租約聲請強制執行查封拍賣甲男之屋內財產抵扣租金。

二、水電費的部分：(一)按民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」又同法第231條第1項亦規定：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」 (二)本案乙男與甲男約定於租賃期間中，房屋的水電費應由甲男繳納，但是甲男自民國105年6月起即未依約再繳納，反而是由乙男先代墊，甲男未依照雙方的租賃契約交付水電費，已經構成債務不履行，依民法第229條第1項的規定，甲男應負遲延責任，因此，乙男得依雙方間租賃契約之約定、民法第312條代位清償之規定，以及民法第179條不當得利之法律關係向甲男請求賠償其代墊水電費之損害，而且依據民法第231條第1項的規定及第233條第1項的規定，乙男並得向甲男請求自給付遲延之日起的遲延利息。

 以上意見僅供參考

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僱主對於員工車禍所造成的損害要連帶負責

僱主對於員工車禍所造成的損害要連帶負責

高雄律師推薦民事法律常識㊀

【法通法律事務所/蔡律師】

據報載，張姓男子駕駛汽車，和同樣駕駛汽車的李姓男子發生擦撞，張男因此而受傷，且汽車同樣受到毀壞，張男為此支付的醫藥費及汽車修理費，總共20萬元。李男承認車禍事故是因為自己打瞌睡的過失而導致，但是在暑假期間為開設飲料店的王男王男外送，但沒想到尚未領到薪水便發生事故，因此實在無力負擔如此高額的賠償。試問，張男應如何向王男主張，請求王男負起張男所受的損害？

按民法第482條規定：「稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內為他方服勞務，他方給付報酬之契約。」因此，僱傭關係不以簽訂書面契約為必要。即使王男與李男並無書面的僱傭契約，但王男要求李男從事飲料店外送之職務，再由王男支付報酬張男，雙方就已經成立僱傭契約。

另外，民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」從而，李男確實為王男執行外送職務，且李男當時是因為替王男外送而發生的車禍，李男在客觀上有受到王男的利用替王男服勞務，因此即使李男與王男並沒有訂立書面勞務契約，王男仍應受到民法第188條規定的限制，對於張男的損害，當然需與李男連帶負起賠償責任。

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離婚無效#證人#代理#事前協議

【法通法律事務所/蔡律師】

壹、關於離婚證人部分：

民法第一千零五十條所以規定兩願離婚應有二人以上證人之簽名，旨在確保當事人之真意，防止被迫離婚，故在離婚證書上簽名之證人，必須親見或親聞當事人雙方確有離婚之真意者，始足當之。兩造協議離婚當時，證人並未在場，渠等係於過二、三天後，在離婚證明書補簽，仍難認為已完成協議離婚之法定方式。則兩造所為協議離婚，依民法第七十三條上段之規定，應屬無效。

貳、關於離婚代理或使者部分：

兩願離婚，固為不許代理之法律行為，惟夫或妻自行決定離婚之意思，而以他人為其意思之表示機關，則與以他人為代理人使之決定法律行為之效果意思者不同，自非法所不許。兩造離婚時，男方未親自到場，惟事前已將自己名章託由某甲於訂立離婚書面時，使其在離婚文約上蓋章，如果此項認定係屬合法，且某甲已將被男方名章蓋於離婚文約，則男方不過以某甲為其意思之表示機關，並非以之為代理人，使之決定離婚之意思(29年上字第1606號判例)。

參、事前離婚協議無效：

夫妻間為恐一方於日後或有虐待或侮辱他方情事，而預立離婚契約者，其契約即與善良風俗有背，依民法第七十二條應在無效之列。」因此，事前切結附停止條件同意離婚之內容，與善良風俗有背，依民法第七十二條應在無效之列。

車禍與修車費用與折舊

修車與折舊

高雄民事律師推薦講座

【法通法律事務所/蔡律師】

Q：在馬路上追撞一輛剛買15個月的賓士汽車，對方換了後保險桿，而對方保險公司於事故30天後來函索賠70,000元，該如何處理？

答：

保險公司是依《保險法》第53條規定，於賠償受害車主後，對肇事者進行「代位求償」。 但並非保險公司求償多少錢，聽眾就得隨保險公司價格賠償，這部分涉及兩件重要事情：

一、修車費用是否確實？車主有無虛報？ 有些車主會請認識的汽車修理公司故意報高價格，或是將與本件無關之損害一併要求修復。所以一般都是要求提出具有公信力的原廠修車單據，確認費用是否合理，以及撞擊點是否與本件車禍有關（相關的車損照片和影片）。

二、修車費用有無扣除折舊率？ 修理工資不能折舊，但零件可要求照車輛價值折舊。若他方有過失，則亦可要求比例折算賠償金。 依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，計算折舊額時，如其使用年數超越耐用年數者，依「殘價＝支出維修材料費÷(耐用年數＋1)」。如尚未逾耐用年限者，就維修費用部分，需扣除折舊額《所謂折舊額：（取得成本－殘價）×折舊率×使用年數。》就本件折舊額就是70,000元×0.333×15/12＝29,137。所以修車費用就不需支付70,000元，而是扣除29,137的折舊金額，只需支付40,863元。

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路458號1樓

通姦、離婚與夫妻財產分配

通姦、離婚與夫妻財產分配

台南家事律師推薦評析

【法通法律事務所/蔡律師】

據報載，科技公司黃姓副總懷疑開設美語補習班的妻子陳女與小她10歲的英籍外師搞不倫，時查勤時撞見外籍師翻牆逃離，調監視器畫面，驚見外籍師在電梯內摟妻子相當親蜜，夫妻互相訴請離婚，妻子陳女還主張平分兩人上億元的剩餘財產。

本案經法院審理後，是依監視器錄影內容及翻拍照片，親蜜動作已逾越一般男女朋友間友情交往份際，並破壞婚姻圓滿與幸福。且夫妻即爭吵不休，更因財物狀況及資產流向發生爭執，相處惡化，形同陌路，兩造夫妻生活圓滿幸福之基礎，已發生重大破綻，而該責任應是陳女負較重責任，因此准丈夫離婚判決之請求，並駁回妻子所請離婚。

又因兩人婚後動產、不動產、股票，扣除負債後，雙方財產差額仍有1億又8百餘萬元。因此，法院斟酌黃男收入貢獻較高，且陳女對婚姻關係破裂應負較大責任，因此分配夫妻2比1財產。

基本上夫妻剩餘財產分配，是考量夫妻在婚姻期間對於財產累積之貢獻，並不會因為誰應對婚姻破裂所負之責任比例去計算誰分得多少比例，因此，陳女仍可分得1/3之剩餘財產，基本上該判決並無違誤。全案仍可上訴。

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